Diagnostiqueur immobilier

1°. Définition de l’activité

a. Définition

Le diagnostiqueur immobilier est un professionnel dont l’activité consiste, à l’occasion d’une transaction immobilière, à établir un bilan technique du bâtiment.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) peut porter sur :

  • la performance énergétique (diagnostic de performance énergétique (DPE)) du bâtiment en vue de la délivrance de l’étiquette énergétique de l’immeuble ;

  • la sécurité de ses installations de gaz ;

  • les installations d’électricité ;

  • la présence d’amiante, de plomb ou toute autre cause d’insalubrité des lieux.

À noter

Les documents établis dans le cadre de son activité comportent la mention de la certification du professionnel.

Pour aller plus loin : articles L. 271-4 et R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation.

b. Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent

Le CFE compétent dépend de la nature de la structure dans laquelle l’activité est exercée.

L’activité de diagnostiqueur immobilier est de nature commerciale, le CFE compétent est donc la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Bon à savoir

L’activité est considérée comme commerciale dès lors que l’entreprise compte plus de dix salariés (sauf dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle où l’activité demeure artisanale quel que soit le nombre de salariés de l’entreprise à la condition qu’elle n’utilise pas de procédé industriel). En revanche, si l’entreprise compte dix salariés ou moins, son activité est considérée comme artisanale.

c. Code(s) APE

Le code APE témoigne de l’activité principale exercée d’une entreprise. Il est attribué par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) au moment de la création de l’entreprise en fonction de la nomenclature d’activités françaises (NAF).

Le code APE n’a aucune valeur juridique, il n’est qu’indicatif pour la profession exercée. Pour l’activité de diagnostiqueur immobilier, le code est le suivant :

71.20B : Analyses, essais et inspections techniques.

Pour plus d’informations, il est conseillé de se reporter à la fiche « Code APE ».

2°. Conditions d’installation

a. Qualifications professionnelles

Pour exercer l’activité de diagnostiqueur immobilier, le professionnel doit être titulaire de l’un des diplômes suivants :

  • une licence professionnelle mention « Métiers du BTP : performance énergétique et environnementale des bâtiments » ou « Sécurité des biens et des personnes » ;

  • un diplôme de projecteur d’études bâtiment et travaux publics délivré par le Conservatoire national des arts et métiers (Cnam) ;

  • un diplôme de technicien en diagnostics immobiliers délivré par l’Institut technique des gaz et de l’air (ITGA) ;

  • un diplôme de diagnostiqueur immobilier délivré par un établissement d’enseignement supérieur.

Ces diplômes sont accessibles aux candidats issus d’un parcours de formation sous statut d’élève ou d’étudiant, en contrat d’apprentissage, après une formation continue, en contrat de professionnalisation, par candidature individuelle ou via la procédure de validation des acquis de l’expérience (VAE). Pour plus d’informations, il est conseillé de se reporter au site officiel de la VAE.

À défaut de l’un des diplômes susvisés, le professionnel doit être titulaire d’une expérience professionnelle de trois ans en tant que technicien ou agent de maîtrise dans le domaine du bâtiment, ou toute autre fonction équivalente.

Pour aller plus loin : répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) ; annexe 2 de l’arrêté du 16 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique ou l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Dès lors que le professionnel remplit ces conditions, il doit effectuer la procédure de certification de ses compétences (cf. infra « 3°. a. Certification de compétences »).

Pour aller plus loin : article R. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

b. Qualifications professionnelles – Ressortissants européens (Libre Prestation de Services ou Libre Établissement)

Tout ressortissant d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) légalement établi et exerçant l’activité de diagnostiqueur immobilier peut exercer à titre temporaire et occasionnel ou permanent la même activité en France.

Pour cela, le ressortissant est soumis aux mêmes exigences que le ressortissant français (cf. supra « 2°. a. Qualifications professionnelles ») et doit ainsi justifier d’un diplôme d’un niveau équivalent à celui requis pour un ressortissant français.

En outre, il doit obtenir une certification délivrée par un organisme européen signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation.

Pour aller plus loin : annexe 2 de l’arrêté du 16 octobre 2006 précité.

c. Conditions d’honorabilité et sanctions pénales

Le professionnel doit exercer son activité en toute impartialité et indépendance et ne doit avoir, à ce titre, aucun lien de nature à porter atteinte à ces obligations.

À noter

Le professionnel peut être tenu au respect de règles déontologiques propres à chaque organisme certificateur. Pour plus d’informations, il est conseillé de consulter le site internet de ces organismes.

Pour aller plus loin : articles L. 271-6 et R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Sanctions pénales

Le diagnostiqueur immobilier encourt une amende d’un montant maximum de 1 500 euros (ou 3 000 euros en cas de récidive) dès lors qu’il :

  • établit un diagnostic sans être qualifié professionnellement, sans avoir souscrit une assurance (cf. infra « 2°. d. Assurances ») ou en méconnaissance des obligations d’impartialité et d’indépendance ;

  • est certifié par un organisme non accrédité pour délivrer la certification.

Pour aller plus loin : article R. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

d. Quelques particularités de la réglementation de l’activité

Assurances

Le diagnostiqueur immobilier est tenu de souscrire une assurance permettant de découvrir les risques encourus lors de son activité. Le montant de cette garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance.

À noter

Si le professionnel est un salarié, c’est à son employeur de souscrire une telle assurance pour les actes effectués à l’occasion de son activité professionnelle.

Pour aller plus loin : articles L. 271-6 et R. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Obligations et méthodologie propres à chaque diagnostic

Avant chaque diagnostic technique le professionnel remet au client un document attestant sur l’honneur qu’il est en situation régulière et qu’il dispose des moyens nécessaires pour effectuer sa prestation. En outre, il est tenu de suivre des règles méthodologiques et de transmettre à l’autorité compétente un rapport en fonction de la nature du diagnostic effectué.

Ainsi, à titre non exhaustif :

  • tout DPE doit être transmis à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) en vue d’une démarche statistique, d’évaluation et d’amélioration méthodologique (cf. article L. 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;

  • après un diagnostic sur l’installation de gaz, le professionnel doit dresser un rapport de visite selon le modèle fixé à l’annexe 1 de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz ;

  • en cas de diagnostic portant sur les installations électriques, il doit dresser un rapport conforme au modèle fixé à l’arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation ;

  • à l’issue d’un diagnostic relatif à la présence de thermites dans l’immeuble concerné, le professionnel doit dresser un rapport conformément aux dispositions de l’arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites.

Surveillance

Le professionnel certifié fait l’objet d’une surveillance par l’organisme certificateur et doit à ce titre lui fournir :

  • l’état des réclamations et plaintes à son encontre au cours de son activité ;

  • l’ensemble des rapports établis et les informations concernant la mission effectuée (date, locaux, type de mission, classe énergétique des locaux).

À noter

Ces informations peuvent lui être demandées lors de la procédure de renouvellement de sa certification.

Pour aller plus loin : article 2-1 de l’arrêté du 16 octobre 2006 précité ; article R. 271-1 du Code de l’habitation et de la construction.

Respect des normes de sécurité et d’accessibilité

Dès lors que les locaux dans lesquels le professionnel exerce son activité sont ouverts au public, il doit s’assurer du respect des normes de sécurité et d’accessibilité applicables à l’ensemble des établissements recevant du public (ERP).

Ainsi, des mesures de prévention en cas d’incendie et d’accès aux locaux pour les personnes à mobilité réduite doivent notamment être prises.

Pour aller plus loin : arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP).

Il est conseillé de se reporter à la fiche « Établissement recevant du public » pour de plus amples informations.

3°. Démarches et formalités d’installation

a. Certification de compétences

Le candidat à la certification doit adresser un dossier de candidature à l’organisme certificateur qui jugera de sa recevabilité. Une fois recevable, le candidat doit faire l’objet :

  • d’un examen théorique en vue de vérifier que la personne possède les connaissances sur :

    • les généralités sur le bâtiment,

    • la thermique du bâtiment,

    • l’enveloppe du bâtiment,

    • les différents systèmes (technologies de chauffage, mise en place des énergies renouvelables, etc.),

    • les textes réglementaires ;

  • d’un examen pratique portant sur une mise en situation du candidat et ayant pour but de vérifier qu’il est capable d’évaluer la consommation énergétique d’un bâtiment et d’élaborer un diagnostic de performance énergétique en tenant compte des particularités du cas traité.

La certification attribuée au professionnel est valable cinq ans. À l’issue de cette période il doit procéder à son renouvellement.

À noter

Un professionnel ne peut être titulaire que d’une seule certification et doit à ce titre fournir une déclaration sur l’honneur attestant qu’il n’en possède aucune autre.

Pour aller plus loin : article R. 134-4 du Code de la construction et de l’habitation ; arrêté du 16 octobre 2006 précité.

b. Formalités de déclaration de l’entreprise

Autorité compétente

Le diagnostiqueur immobilier doit procéder à la déclaration de son entreprise. Il doit pour cela effectuer une déclaration auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Pièces justificatives

L’intéressé doit fournir les pièces justificatives requises selon la nature de son activité.

Délais

Le centre de formalités des entreprises de la CCI adresse le jour même un récépissé au professionnel indiquant les pièces manquantes au dossier. Le cas échéant, le professionnel dispose d’un délai de quinze jours pour le compléter.

Une fois le dossier complet, la CCI indique au demandeur les organismes auxquels son dossier a été transmis.

Voies de recours

Le demandeur peut obtenir la restitution de son dossier dès lors qu’il n’a pas été transmis durant les délais indiqués ci-dessus.

Si le CFE refuse de recevoir le dossier, le demandeur dispose d’un recours devant le tribunal administratif.

Coût

Le coût de cette déclaration dépend de la forme juridique de la société.

Pour aller plus loin : article 635 du Code général des impôts.

c. Le cas échéant, enregistrement des statuts de la société

Le diagnostiqueur immobilier doit, une fois les statuts de la société datés et signés, procéder à leur enregistrement auprès du service des impôts des entreprises (SIE) si :

  • l’acte comporte une opération particulière soumise à un enregistrement ;

  • si la forme même de l’acte l’exige.

Autorité compétente

L’autorité compétente en matière d’enregistrement est :

  • le service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble lorsque les actes comportent un apport d’immeuble ou de droit immobilier ;

  • le pôle enregistrement du SIE pour tous les autres cas.

Pièces justificatives

Le professionnel doit remettre deux exemplaires des statuts au SIE.

Pour aller plus loin : article 635 du Code général des impôts.